מדד תשומות הבניה: הכירו את המדד הקריטי לכל רוכש דירה בישראל

רכישת דירה חדשה בישראל היא משימה לא פשוטה, ובטח שלא זולה. אם אתם נמצאים בתחילת התהליך או עמוק בתוכו, יש מדד אחד חשוב שאתם פשוט חייבים להכיר. למעשה, עבור רוכשים פוטנציאליים מדד תשומות הבניה או מהמדדים החשובים ביותר שיש. זו סיבה מספיק טובה להבין במה בדיוק מדובר, איך הוא ישפיע עליכם ומה אתם צריכים לדעת עליו?

מהו מדד תשומות הבניה?

באופן טבעי, בניית בניין המגורים (או הבית הפרטי) מחייבת רכישת חומרי גלם, תשלומי שכר לפועלים, ציוד ומכונות ועוד שורה ארוכה של פרטים. כל אחד מאלה עולה כסף, ולא מעט ממנו. עד כאן הכול ברור וידוע היטב, אבל כאן גם נכנס לתמונה מדד תשומות הבניה. בפשטות, המדד הזה הוא שמייצג את עלות תהליך עבור הקבלן. הרי בניין לא בונים ביום אחד, ובמהלך הפרויקט עשויים לחול שינויים בעלויות שכר הפועלים, מחירי החומרים עלולים להאמיר ובהתאם – מדד תשומות הבניה נתון אף הוא לשינויים. הדרך הפשוטה ביותר להתעדכן בשינויים במדד היא לבחון את אתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הגוף שאמון על חישוב המדד. את הנתונים מפרסמת הלשכה מדי חודש, והיא לוקחת בחשבון למעלה מ-100 מרכיבים שונים. עם זאת, גם החישוב הזה איננו מדויק בהכרח. המספר הסופי תלוי בגורמים רבים מדי, כך שגם חישוב ששואף לדייק איננו בהכרח כזה.

פרסום המדד העדכני מתבצע ב-15 לכל חודש. מה שהוא מציע לכם, הרוכשים הפוטנציאליים, זה את השינויים שחלו לאורך הזמן. זהו בסיס חשוב להצמדות המופיעות בהסכמי בנייה והוא משפיע במידה רבה מאוד על המחיר הסופי שתשלמו.

כיצד משפיע מדד תשומות הבניה על רוכש הדירה?

כמובן, מדד תשומות הבניה הוא בעל השפעה אדירה על רוכשי הדירות. כאמור, הפרויקט שאליו אתם נכנסים – בהנחה שאתם רוכשים דירה חדשה מקבלן – הוא פרויקט שיימשך זמן רב. הקבלן, שמעוניין להגן על עצמו ולמנוע הפסדים עד תום העבודות, יצמיד את המחיר למדד תשומות הבנייה. כך, כל שינוי בעלות חומרי הגלם או עלייה בשכר המינימום למשל, הוא שינוי שמייקר את העבודה מבחינת הקבלן. את העלייה הזו משלם הרוכש. במילים אחרות, חכו לסוף הפרויקט עד שתדעו מה הסכום הסופי שתידרשו לשלם. על פניו אתם בוודאי מצפים שהוא גם ירד, מה שיועיל לכם, אבל ההיסטוריה מלמדת אחרת. על פי הנתונים מהשנים האחרונות, ובפרט מ-10 השנים האחרונות, מדד תשומות הבניה נמצא בעלייה מתמדת. היו תקופות של ירידה, אבל באופן כללי נראה שמדובר בעלייה יציבה. 

אז נכון, הייתם רוצים לדעת מראש כמה בדיוק תשלמו, וכולנו רוצים לשלם כמה שפחות, אבל חשוב להכיר את המדד ולהבין את המשמעויות שלו הרבה לפני שההפתעות יתחילו להגיע.

אז מה עושים?

על פניו, נדמה שאין הרבה מה לעשות. הבשורה הטובה היא שזה לא לגמרי מדויק. דרך אחת להתמודד עם מדד תשומות הבניה היא לפנות אל הקבלן ישירות ולבקש להימנע מהצמדות למדד. במקום, תוכלו להציע חלופות כדוגמת הצמדות למדד המחירים לצרכן. היתרון בכך הוא שמדובר במדד עם תנודתיות מעטה יותר, מה שמבטיח פחות הפתעות, או לפחות – הפתעות דרמטיות הרבה פחות. גם היצמדות לשער הדולר היא אופציה לא רעה. מצד שני, קבלנים רבים מעדיפים את מדד תשומות הבניה מסיבות שבהחלט קל להבין. משא ומתן יכול להוביל לשינוי, אבל תצטרכו להציע חלופות ולהפגין סבלנות, כמובן.

פתרון נוסף קשור בחלוקת התשלום. סביר להניח שאין לכם את מלוא הסכום הדרוש בהישג ידכם, אבל גם אם תוכלו לשלם חלק ניכר מהסכום, ייתכן שתחסכו לא מעט. היתרון המרכזי בדרך הזו נובע מהעובדה כי המדד חל על הסכום שנותר לתשלום, ולא על הסכום במלואו. כך, אם תשלמו מבעוד מועד מחצית מהסכום, למשל, המדד יחול רק על החצי הנותר. אז נכון, מדד תשומות הבניה עשוי לעלות ולגרור את המחיר הזה כלפי מעלה, אבל לכל הפחות תשלמו את המחיר המעודכן רק על מחצית הסכום ולא על הפרויקט כולו.

בנקודה הזו חשוב להבהיר כי המהלך הזה ישתלם רק במצבים מסוימים. אם אתם נדרשים לקחת הלוואה או להקדים את המשכנתא כדי לממן חלק ניכר מעלות הבנייה, לא בטוח שזה הצעד הנכון. זאת משום שהריבית שתשלמו על הלוואת המשכנתא עשויה להיות גבוהה יותר מהמחיר שיידרש עם הצמדת עלות הבנייה למדד תשומות הבניה. במילים אחרות, ערכו השוואה מעמיקה יותר, למדו את השטח ואת המחירים, ורק אז קבלו החלטה מושכלת שבאמת תחסוך לכם כסף במקום החלטה פזיזה שתעלה לכם הרבה יותר בטווח הארוך.

קשה לנבא – אפשר לצמצם הפתעות

גם אם תחפשו היטב תתקשו לאתר כלכלן או גורם מקצועי שיסכים לנבא את גובה המדד. הסיבה לכך היא שמדובר במדד שקשה מאוד לנבא, ומשום כך חשוב שתפעלו ככל האפשר כדי לצמצם את הנזקים האפשריים. משא ומתן או תשלום גבוה יותר (בהנחה שיש לכם את הסכום בהישג יד) יחסכו לכם כסף, ובהחלט כדאי לשקול את האופציות.